Zurück in die Innenstadt - Flanieren statt konsumieren
Die Innenstädte haben wieder an Attraktivität gewonnen. Zu dieser Erkenntnis kann man gelangen, wenn die Überschriften vieler Zeitungen und Fachmagazine zur Stadtentwicklung zutreffen. Da ist von „Renaissance“ und „Neuer Lust“ die Rede, wenn die Rückkehr der Urbanität bildreich beschrieben wird.
Tatsächlich gibt es verschiedene Indikatoren, die einen Trend zurück in die City bestätigen.
Fast alle großen Einkaufscenter-Eröffnungen fanden in den letzten Monaten in unmittelbarer Nähe zur jeweils besten Citylage statt und nicht mehr auf der Grünen Wiese am Rande der Stadt.
Das Loop5-Center in Weiterstadt, direkt an der A5 gelegen, ist nur noch eine der seltenen Ausnahmen und muss sich im Wettbewerb mit der benachbarten Innenstadt von Darmstadt erst noch beweisen.
Und auch als Wohnstandort sind innerstädtische Areale wieder attraktiv geworden, vor allem dann, wenn die zahlungskräftige Klientel der Generation 50 plus qualitativ hochwertig ausgestatteten Wohnraum vorfindet.
Das schicke Penthouse mit Dachterrasse und Blick hinunter auf das pulsierende Leben steht bei vielen weit höher auf der Wunschliste als das Häuschen mit Garten am Rande der Stadt.
Die Frequenz in den traditionellen 1A-Lagen profitiert davon und koppelt sich ganz langsam von den Öffnungszeiten des Einzelhandels ab.
Bevor man ins Büro geht, findet das kurze Frühstück am Stehtisch des Citybäckers statt. Und auch nach Ladenschluss möchte man bei schönem Wetter in der Innenstadt noch gerne ein wenig draußen sitzen, bevor es nach Hause geht.
Der Marktplatz wird zum Treffpunkt, für manche gar zur Bühne, um soziale Kontakte wieder aufzufrischen, die wegen unzähliger Stunden vor Computern oft vernachlässigt wurden.
Was die virtuellen Welten an Emotionen, Wärme, Herzlichkeit und Gemeinschaft nicht bieten können, wird hier dann kompensiert.
Erst verweilen, dann kaufen
Trotz zunehmender Verweildauer in Deutschlands Innenstädten legt der Umsatz aber nicht gleichermaßen zu, weil gegenläufige Trends die Konsumbereitschaft zumindest bremsen.
Neben dem neuen Vertriebskanal Internet führen steigende Energiepreise, zunehmende Gesundheitskosten und die Unsicherheiten im Hinblick auf Arbeitsplatz und Altersvorsorge dazu, dass die theoretisch vorhandene Kaufkraft nicht automatisch dem örtlichen Handel zugute kommt.
Für viele Einzelhandelsbranchen bedeutet diese Entwicklung im Umkehrschluss, dass die Kundschaft erst einmal zum Verweilen eingeladen werden muss, um überhaupt Umsatz generieren zu können.
Viele Filialbetriebe bedienen bereits einen parallelen Online-Vertrieb ihrer Waren, so dass die ursprüngliche „Point of Sale-Funktion“ im Ladenlokal an Bedeutung verliert.
Nicht mehr nur der klassische Verkauf steht im Mittelpunkt, sondern der Erlebnis- und Erfahrungsnutzen der Kunden vor und während des Kaufes. Der Shop wird zum Begegnungsort, Experimentierfeld oder Testbetrieb. Und es entstehen neue Orte der Selbstdarstellung.
Nicht zuletzt auch deshalb nimmt die Bedeutung von Gastronomiebetrieben für das innerstädtische Leben zu. Restaurants, Bistros, Lounges und Eiscafes dominieren nicht nur die innerstädtischen Plätze, sondern expandieren zunehmend auch in den Lauflagen der Fußgängerzonen.
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Hier hat sich inzwischen ein qualitativer Wandel vollzogen.
Marktführende Burgerketten bekommen starke innerstädtische Konkurrenz von einer immer anspruchsvolleren Systemgastronomie, die mit sogenannten „Frontcooking-Konzepten“ à la Vapiano um hungrige Gäste wirbt.
Die frische Zubereitung der gewünschten Speise dauert dann zwar länger, was die Kundschaft aber bis zu einem gewissen Punkt durchaus akzeptiert und sich im Loungesessel mit Blick auf die vorbeiziehende Menschenmenge bequem einrichtet: Sehen und gesehen werden!
Die wachsende Bedeutung von Gastronomietrieben im innerstädtischen Leben haben auch die Manager der großen Einkaufscenter erkannt. Lag der Flächenanteil anfangs noch bei Quoten von etwa 4 %, so hat sich dieser Wert aktuell auf 6 % erhöht. Neue Projekte planen sogar mit bis zu 10 % Gastronomieanteil über alle Geschosse verteilt.
Nicht von allen wird der Zuwachs an Gastronomiekonzepten positiv gesehen. Es gibt häufig unterschiedliche Auffassungen im Hinblick auf die Gestaltung der Außenanlagen, der Außenwerbung und der Stellplatzablöseforderungen der Kommunen.
Und auch die Betreiber benachbarter Ladenlokale sind aus verständlichen Gründen nicht erfreut, wenn durch Außenbestuhlung der Passantenlauf nicht mehr ungehindert am eigenen Schaufenster vorbeifließt.
Eigentümer scheuen die Umwandlung ihres Ladenlokals in einen Gastronomiebetrieb wegen der dafür hohen Investitionen für Hygieneeinrichtungen, Lüftungsrohre, Fettabscheider, erhöhten Brandschutz etc., zumal die erzielbaren Mieten in dieser Branche oft nicht mit den Spitzenzahlen anderer Handelsbranchen mithalten können.
Neue Ladenkonzepte laden zum Erleben und Verweilen ein
Überhaupt hat der Einzelhandel längst erkannt, dass er dem Kunden attraktive Verweilkonzepte anbieten muss, wenn er Kaufimpulse für Produkte auslösen will, die nicht zu den unbedingt notwendigen Versorgungsgütern gehören.
Herausragendes Beispiel hierfür ist der Hamburger Outdoor-Spezialist Globetrotter, der mit Eröffnung seiner Filiale in Köln vor 4 Jahren neue Marketingakzente gesetzt hat. Die 7000 m² des dortigen Olivandenhofes, der ursprünglich als Standort für 60 Laden-einheiten geplant war, wurden entkernt und mit Regengrotte, Klettertunnel und Kältekammer ausgestattet.
Dominiert wird die Immobilie durch ein riesiges Wasserbecken im Innenhof, in dem man neue Kajaks, Taucheranzüge etc. vor dem Kauf ausprobieren kann.
Aktuell plant Globetrotter ein ähnliches Projekt mit 6000 m² in Dresden. Dort soll im Florentinum-Komplex an der Prager Straße (früher P&C) bis Herbst 2011 ein neues Erlebniskaufhaus entstehen.
Für Klein- und Mittelstädte kommen derartig aufwändige Verkaufskonzepte naturgemäß nicht in Frage, aber im vergleichbaren Maßstab sind ähnliche Aktivitäten durchaus möglich.
Das Weinseminar beim Feinkosthändler, die Modenschau beim DOB-Spezialisten oder Schönheits- und Gesundheitsseminare in Parfümerien, Drogeriemärkten oder Apotheken erfreuen sich immer größerer Beliebtheit, nicht selten auch erst im Anschluss an die allgemeinen Geschäftszeiten.
Kreditinstitute wie die Sparkassen kombinieren ihre Schalterhallen beispielsweise mit einem Bistro-Restaurant in der Homburger Talstraße oder mit einem Cash@Coffee-Konzept am Dortmunder Ostenhellweg.
Neuerdings bemühen sich sogar die System-Backketten um Erweiterungsmöglichkeiten ihrer Ladenlokale, die zunächst nur für einen möglichst hohen und schnellen Durchsatz ihrer Produkte ausgelegt waren.
Nur wer zum Verweilen einlädt, kann auch ordentlich verkaufen.
Diesen Trend haben auch viele Städte erkannt, vor allem die, die im direkten Wettbewerb zu anderen Zentren stehen. Die Modernisierung einer Fußgängerzone bedeutet meist, dass die zuvor tristen (Wasch-)Betonplatten gegen Natursteinpflaster – oft in Mustern verlegt – ersetzt werden.
Die ergänzende „Möblierung“ der Fußgängerzonen mit Alleebäumen, Bänken oder Spielgeräten erhöht zwar die Aufenthaltsqualität, ist aber gerade bei frequenzabhängigen Einzelhändlern nicht unumstritten.
Ähnlich wie bei Schildern, Warenständern oder Sonnenschirmen ist hier eine enge Abstimmung aller Beteiligten sinnvoll.
Fazit
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der zu beobachtende Trend zurück in die Innenstadt dem Handel in 1A-Lage zwar eine höhere Frequenz beschert, diese steigende Passantenzahl jedoch aufgrund anderer Konsumbeeinträchtigungen nicht automatisch zu Mehrumsatz führt.
Nur wenn es den Stadtplanern und den Einzelhändlern gelingt, die Aufenthaltsqualität und damit die Verweildauer in der eigenen City bzw. in ihrem Geschäft zu erhöhen, verhindert dies die Abwanderung in konkurrierende Lagen und wirkt sich Umsatz stimulierend aus.
Kehrseite dieser neuen Ergänzungsfunktionen im Einzelhandel wie Kaffee- oder Sektbar, Präsentationsbühnen, Projektionswände etc. ist die Reduktion der Flächenproduktivität.
Dies wiederum führt im Umkehrschluss zu einem Mehrbedarf an Nutzflächen, um als Händler seinen Beitrag zum „Erlebniskaufhaus Innenstadt“ leisten zu können.
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