Der „Spatz in der Hand“ ist besser als… ein leeres Nest (März 2025)
Domino Konkret Newsletter vom März 2025
Der Höhenflug der Expansion des stationären Einzelhandels während der letzten zwei Jahrzehnte scheint endgültig vorbei zu sein.
Die Befürchtungen, dass ein mancherorts unbegrenzter Zuwachs an Handelsflächen sowohl in den traditionellen Fußgängerzonen, in den dort mehr recht als schlecht angebundenen Einkaufs-Centern als auch durch Fachmarktflächen vor den Toren der Stadt irgendwann einmal zu Kannibalisierungseffekten führen würde, erfüllen sich immer häufiger.
Ursache dafür ist der Kaufkraftverlust vor Ort. Nach den früh absehbaren Auswirkungen des Online-Handels auf die innerstädtische Geschäftswelt haben sich zahlreiche weitere Negativ-Faktoren aufgetürmt, die allesamt den bisherigen City-Handel auf den Prüfstand stellen, wenn nicht sogar essentiell gefährden: Die Auswirkungen der Corona-Pandemie und infolgedessen eine inzwischen etablierte Home-Office-Kultur, die sich wandelnde Kundenstruktur auch aus anderen Kulturkreisen mit anderem Konsumverhalten, eine Zunahme an behördlichen Auflagen im Hinblick auf Sicherheit und Umweltschutz, Personalknappheit in Verbindung mit steigenden Lohnkosten sowie enorm erhöhte Mietnebenkosten.
Das Fazit dieser jüngsten Entwicklungen in einem Satz: Ein riesiger Anpassungsdruck bedroht den innenstädtischen Einzelhandel bei gleichzeitiger Kaufzurückhaltung einer Käuferschaft, deren Zukunftsängste zunehmen. Selbst in vormals gut funktionierenden Fußgängerzonen kommt es mittlerweile zu hohen Leerstands-Quoten oder bestenfalls zur Ansiedlung von Billiganbietern, was zu einem Verlust an Attraktivität des jeweiligen Standortes mit entsprechendem Druck auf das örtliche Mietniveau führt.
Namhafte Einzelhandelsfirmen überdenken derzeit ihre bisher oft langjährig verfolgten Standort- und Flächenanforderungen in immer kürzeren Zeitabständen, ziehen sich entweder ganz aus einer Stadt zurück oder nutzen die Gunst der Stunde zur Anmietung von oft größeren, baulich besser geeigneten Verkaufsflächen in der Nachbarschaft zu deutlich reduzierten Mietkonditionen. Dabei sind noch laufende Mietverträge mittlerweile kein Hindernis mehr. Der Abschluss von Untermietverträgen für Zwischennutzungen ist nicht mehr die Ausnahme, sondern fast schon zur Regel geworden.
Verlagerungen finden aber nicht nur innerhalb der 1A-Lagen statt. Einige Handelsfilialisten, die bislang ausnahmslos in der City präsent waren, richten ihr Augenmerk mittlerweile auf die Fachmarktlagen vor den Toren der Stadt. Dort gewährleistet bereits der typische Branchenmix aus Lebensmittel-Einzelhandel, Drogeriemarkt, Schuhfilialist und Tiernahrungsanbieter hohe Kundenfrequenzen bei scheinbar unbegrenztem Parkplatzangebot.
Vielerorts werden die in früheren, expansiven Zeiten freigiebig erteilten Genehmigungen von Shopping-Centern und Fachmarktflächen inzwischen bereut. Die zuletzt im Rahmen lokaler Städtebauförderung oder gar landesweit (wie z.B. in NRW zur „Stärkung der Innenstädte“) fast panikartig angebotenen Programme zur Übernahme von Mietkosten durch die Öffentliche Hand haben kaum bis keine reparierende Wirkung erzielen können. Brancheninsider sprechen von „vergossener Milch“.
Bemerkenswert ist, dass nicht alle Standorte gleichermaßen von diesen Entwicklungen betroffen sind. Einige Städte halten sich relativ stabil angesichts einer dort immer noch hohen Nachfrage nach passenden Verkaufsflächen. Aber warum ist das so? Ehemals viel beachtete Kennziffern zur Kaufkraft oder Zentralität als Frühindikatoren helfen hier oft nicht weiter. Und auch die pauschale Feststellung, dass industriell geprägte Städte eher Kaufkraft-gefährdet sind als Standorte mit Bundes- oder Landesbehörden, Universitäten oder touristischen Attraktionen, stimmt nicht immer. Wie kann es sein, dass z.B. das ehemals prosperierende Trier aktuell mit hohen Leerständen und entsprechenden Mietpreisrückgängen in den 1A-Lagen zu kämpfen hat, obwohl es mit der Porta Nigra hohe touristische Anziehungskraft ausstrahlt, in direkter Nachbarschaft zu Luxemburg über ein zusätzliches kaufkräftiges Kundenpotenzial verfügt und sich mit den Bediensteten der örtlichen Erzdiözese und dem wissenschaftlichen Personal der Universität Trier zudem doch eigentlich auf eine Kernklientel mit gesichertem und konjunkturunabhängigem Einkommen verlassen können müsste?
Ähnliche Unübersichtlichkeit besteht bei der mittelfristigen Beurteilung einzelner Einzelhandelsbranchen im Innenstadtbereich. Waren die Interior- und Möbelanbieter gerade noch Krisengewinner während der Pandemie, so kämpfen viele Firmen heute mit deutlichen Umsatzrückgängen. Dagegen können Branchen mit ehemals großem Bedrohungspotenzial womöglich wieder eher positiv durchatmen. Schienen z.B. die Buchhändler noch durch E-Book und allgemeine Lesemüdigkeit gefährdet, so kann man bei den Thalias, Osianders und Hugendubels entgegen dem allgemeinen Trend aktuell sogar Umsatzzuwächse verzeichnen, was nicht nur an der jugendlichen Euphorie für Mangas, sondern auch an den zunehmend beliebten Romance- und Fantasy-Reihen liegen mag, die man als Zeichen für eine gewisse Realitätsflucht werten könnte.
Zusammenfassend lässt sich kurz vor dem ersten Quartalsende 2025 feststellen, dass es lange nicht mehr eine vergleichbar große Unsicherheit in den 1A-Citylagen hierzulande gab bzw. gibt. Grundsätzlich ist derzeit das Angebot an Verkaufsflächen in den Fußgängerzonen deutlich größer als die Nachfrage und Anmietungen finden schwerpunktmäßig im Rahmen von Standortoptimierungen statt.
Mietvertragsverhandlungen in diesem Umfeld sind deshalb sehr anspruchsvoll und zeitintensiv. Nur wer hier über Jahrzehnte hinweg in nahezu allen Einzelhandelsbranchen erfolgreich unterwegs war wie DOMINO, kann in Zeiten wie diesen bei ggf. anstehenden Neuvermietungen realitätsnahe Handlungsempfehlungen geben und einschätzen, ob zu lange Unentschlossenheit womöglich ähnlich unzufrieden macht „wie die Taube auf dem Dach“.
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