Verhandlungen vor Optionsausübungen (Mai 2024)
Domino Konkret Newsletter vom Mai 2024
In den meisten gewerblichen Mietverträgen vereinbaren die Parteien üblicherweise eine feste Mietlaufzeit sowie im Anschluss daran sogenannte Optionen, die es dem Mieter einseitig ermöglichen, den bestehenden Mietvertrag mit einer entsprechenden Ankündigungszeit zu den bisherigen Konditionen zu verlängern.
Bereits in früheren Zeiten war es oft üblich, dass Mieter vor der Ausübung einer Option versucht haben, mit den Vermietern die bestehenden Vertragsbedingungen oder den Mietpreis zu ihren Gunsten zu verhandeln. Waren sie erfolgreich, wurde der bestehende Mietvertrag durch einen Nachtrag um die geänderten Vereinbarungen ergänzt, waren sie es nicht, hat man die vertraglich zugesicherte Option rechtzeitig ausgeübt und der aktuelle Mietvertrag verlängerte sich zu den Bestandskonditionen. Oder aber man hat tatsächlich den Vertrag gekündigt, wenn der Vermieter nicht gesprächsbereit war und das gesamte Vertriebskonzept bei Fortsetzung der Bestandsmiete tatsächlich nicht mehr wirtschaftlich war.
Bedingt durch die früher üblichen 10-Jahres-Mietvertragsfestaufzeiten mussten sich Vermieter seinerzeit oft erst nach 9 Jahren neu mit Verlängerungsverhandlungen beschäftigen.
Zudem konnten sie in den damaligen „Wachstumszeiten“ aus einer Position der Stärke heraus die Mietergespräche führen, da es für Verkaufsflächen in einer 1A-Lage in der Regel kein Problem war, sehr schnell einen Alternativmieter zu den gleichen oder oft sogar zu noch besseren Konditionen zu finden, wenn keine Einigung erzielt werden konnte.
Diese Rollenverteilung hat sich in den aktuell herausfordenden Zeiten mittlerweile dramatisch geändert.
Auch in den 1A-Lagen sind Vermietungen keine „Selbstläufer“ mehr.
Heute passen sich die Einzelhändler den sich für sie oft langfristig im Voraus nicht mehr zu kalkulierenden, sehr schnellen Veränderungen am Markt dahingehend an, dass sie üblicherweise nur noch 3- bis 5-Jahres-Mietvertragsfestlaufzeiten mit oft mehreren Optionen akzeptieren. Sie sichern sich so die Möglichkeit, kurzfristig reagieren zu können.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie nun oft schon nach 2 Jahren mit neuen Vertragsverhandlungen konfrontiert werden.
Viele, die diese Vorgehensweise so bislang nicht gewohnt waren, gehen häufig völlig unvorbereitet in die Gespräche.
Sie unterschätzen den zeitlichen Horizont, den man mittlerweile benötigt, um überhaupt ein belastbares Alternativangebot von anderen Firmen zu bekommen, um so das Angebot des Bestandsmieters tatsächlich bewerten zu können. Allgemeine Aussagen zum Mietpreis, oft ohne Berücksichtigung anderer, von einem potenziellen Alternativ-Mietinteressenten geforderten Vertragsmodalitäten wie z.B. mietfreie Zeiten, Sonderkündigungsrechte, Baukostenzuschüsse o.ä., sind hier kaum aussagekräftig, da man letztlich immer nur das „Gesamtpaket Vertrag“ miteinander vergleichen kann.
Was ist also zu tun?
Wir empfehlen, schon einige Monate vor dem Zeitpunkt, an dem der Mieter die Option ausüben muss, eine Markteinschätzung vornehmen zu lassen und sich rechtzeitig zu informieren.
Dies wird erfahrungsgemäß jedoch meist erst dann gemacht, wenn sich ein Bestandsmieter, kurz bevor er die Option ausüben muss, zu einem Gespräch anmeldet oder aber wenn er bereits seine konkreten Bedingungen für eine Verlängerung artikuliert hat.
Viele Vermieter suchen dann kurzfristig und dringend nach einem Vergleichsangebot, das so schnell in den seltensten Fällen belastbar lieferbar ist, da die Bearbeitungs- und Entscheidungsprozesse in den Unternehmen mittlerweile deutlich länger dauern als früher.
Letztlich kann man aber tatsächlich erst nach Prüfung und Abwägung aller Parameter im Vorfeld entscheiden, ob es nicht doch sinnvoll ist, mit dem Bestandsmieter zu anderen (auf dann meist niedrigerem Mietnivieau) Konditionen den Vertrag zu verlängern oder ob nicht doch ein neuer Mietpartner die bessere Wahl ist.
Rufen Sie uns bei Bedarf an – wir sind seit über 30 Jahre bundesweit mit Vermietern und Einzelhändlern in den 1A-Lagen im Gespräch und können Ihnen auch zu Ihrem Standort eine unverbindliche Einschätzung geben, die für beide Seiten fair ist.
Sie erreichen Frau Dipl. Ing. Architektin Marianne Dickmann unter 0231-5598410.
Auf Wachstumskurs
Mandarina Duck will im deutschsprachigen Raum weiter wachsen, wie Fashion Network schreibt. Deutschland und Österreich seien die beiden wichtigsten Auslandsmärkte des Taschen-Labels - der deutsche Markt mache 26 Prozent des Gesamtgeschäfts von Mandarina Duck aus. Geplant seien für den deutschen Markt für die nahe Zukunft eine ganze Reihe von Veranstaltungen und Posting-Aktionen, unter anderem in Zusammenarbeit mit Wholesale-Partnern.
Bijou Brigitte hat im vergangenen Geschäftsjahr seinen Umsatz um 7 Prozent steigern können - allerdings schrumpfte indes der Gewinn wegen gestiegener Kosten. Für das laufende Geschäftsjahr rechne der Konzern mit einem Umsatz von 330 bis 350 Millionen Euro und einem Ergebnis zwischen 32 und 42 Millionen Euro. Die Zahl der Filialen solle leicht über das Vorjahresniveau steigen.
Primark plant Neueröffnungen, schließt jedoch gleichzeitig Filialen. In den Jahren 2022 bis 2023 wurden bereits einzelne Filialen in Deutschland geschlossen, zwei weitere Schließungen sollen im Laufe des Jahres erfolgen. An sechs Standorten hat Primark seit Mitte September 2023 außerdem die Flächen reduziert. Derzeit betreibe Primark in Deutschland 29 Filialen mit rund 4300 Beschäftigten. "Wir arbeiten weiter daran, unsere Präsenz in Regionen auszubauen, in denen wir bisher nicht ausreichend vertreten sind", zitiert Fashion Network die Deutschland-Tochter des irischen Modehändlers.
Innenstadtgipfel gefordert
Wegen der aktuellen Situation im Einzelhandel fordert der Handelsverband Deutschland (HDE) die Bundesregierung zu einem Innenstadtgipfel auf.
Seit 2015 sei die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland laut HDE von 372.000 auf 311.000 gesunken. Im kommenden Jahr werde mit 5000 weiteren Schließungen gerechnet, die massive Einwirkungen auf die City-Qualität bis hin zur Verwahrlosung ganzer City-Lagen haben könnten, wie NTV berichtete.
Nicht zuletzt mitausschlaggebend für diese Initiative dürfte die nunmehr konkret gewordenen Liste aller demnächst geschlossenen Kaufhof Galerie Standorte sein.
City-Ansicht
“Innenstadtgipfel” in Bamberg © Foto: Archiv Domino