Nießbrauch: “Generationenvertrag“ bei Übergabe von Handelsimmobilien (Februar 2025)

February 13, 2025 Domino Dortmund

Domino Konkret Newsletter vom Februar 2025

Viele Eigentümer von Wohn- und Geschäftshäusern in den 1A-Lagen haben noch rechtzeitig vor Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2022, das seit Anfang 2023 für die Berechnung der Erbschaftsteuer den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zugrunde legt, ihre Immobilien in Form von Schenkungen, meist unter Nießbrauchvorbehalt, an den Nachwuchs weitergegeben.

Diese Gestaltung der vorzeitigen Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt ist auch bei aktueller Gesetzeslage weiterhin steuerlich interessant, da sich so eine Immobilie immer noch an Kinder übertragen lässt, ohne dass der tatsächliche Verkehrswert vollumfänglich besteuert wird. Übertragen wird vielmehr der Wert der Immobilie abzüglich des kapitalisierten Wertes des Nießbrauchrechtes, der, wenn es sich um ein lebenslängliches Nießbrauchrecht handelt, vom Alter und Geschlecht der nießbrauchberechtigten Person abhängt.

Dabei wird Nießbrauch üblicherweise mit einem Schenkungsvertrag beurkundet und im Grundbuch in Abteilung II als dingliches Nutzungsrecht eingetragen. Diese Eintragung kann danach nur noch mit dem beglaubigten Einverständnis des Rechtsinhabers oder einer Sterbeurkunde gelöscht werden.
Das Nießbrauchrecht ist weder übertragbar noch vererblich und endet, wenn nichts anderes (wie z.B. eine zeitliche Befristung) vertraglich vereinbart ist, in der Regel erst mit dem Tod des Nießbrauchnehmers.

Der Empfänger der Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt ist zwar rechtlicher Eigentümer der Immobilie, hat aber nicht das volle Nutzungsrecht. Vielmehr kann der Nießbrauchnehmer die Immobilie weiter nutzen, vermieten und verwalten, muss aber, wenn nichts anderes vereinbart ist, dafür auch die laufenden Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Substanzerhaltungsaufwand etc. übernehmen.

Diese Eigentümer/Nießbrauchnehmer-Konstellation ist bei Neu- und Nachverhandlungen von Mietverträgen gerade in 1A-Citylagen nicht immer einfach.

In der Vermietungspraxis ist es nicht üblich, sich im Vorfeld von Mietvertragsverhandlungen einen aktualisierten Grundbuchauszug vom Vermieter vorlegen zu lassen – insbesondere dann nicht, wenn schon langjährige Kontakte unter den Geschäftspartnern bestehen.

Nicht selten sind „Altbesitzer“ mittlerweile in die Position eines Nießbrauchnehmers gewechselt, treten aber dessen ungeachtet bei anstehenden Vertragsverhandlungen in gewohnter Manier als alleinige Ansprechpartner auf, ohne den Nachwuchs als faktisch neuen Eigentümer mit in die Verhandlungen einzubeziehen. Die Mieter und ggf. auch beratende Immobilienvermittler wie Domino bleiben also über die jüngsten Eigentumsveränderungen häufig zunächst uninformiert. Diese werden meist erst bei der Endprüfung eines bereits fertig ausgehandelten Mietvertrages durch einen abschließend beauftragten Steuerexperten oder Rechtsanwalt offengelegt.

Wenn sich der neue „rechtliche Eigentümer“ und der Senior als nunmehr Nießbrauchnehmer in allen Vertragsdetails einig sind, ist die anstehende Finalisierung des Mietvertrages in der Regel kein Problem. Es unterschreiben dann idealerweise beide Parteien den Vertrag (Nießbrauchnehmer und Eigentümer), sodass der neue Mieter sicher sein kann, auch nach dem Tod des Nießbrauchnehmers keine Auseinandersetzungen bezüglich der Gültigkeit zu riskieren.

Wiederholt müssen wir bei Domino aber erleben, dass Erben als die eigentlich wirtschaftlichen Eigentümer nicht mit den Vermietungsaktivitäten bzw. -ergebnissen der Vorgeneration als (nunmehr) Nießbrauchnehmer zufrieden sind und in Erwartung vermeintlich besserer Konditionen noch spät in die Verhandlungen eingreifen.
Als Ergebnis geraten Vertragsverhandlungen dann oft ins Stottern und werden manchmal sogar gänzlich abgebrochen.

Scheitert die Vermietung, riskieren die Beteiligten in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten mit unsteter Konsumbereitschaft so unnötige Leerstands-Monate.

Fazit:

Beteiligen Sie Ihren Nachwuchs möglichst frühzeitig an der Gebäudeverwaltung und an womöglich anstehenden Gesprächen mit Ihren Mietern, auch wenn die Übertragung der Immobilie erst noch geplant ist.
Spätestens nach Schenkung einer Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt sollten alle Mietvertragsangelegenheiten grundsätzlich „generationenübergreifend“ besprochen und einvernehmlich beschlossen werden, um mittel- bis langfristig unnötigen Ärger sowohl familienintern als auch gegenüber den Mietern zu vermeiden.

Haftungsausschluss: Dieser Newsletter stellt lediglich ein Informationsangebot und keine Anlage-, Rechts- oder geschäftliche Beratung dar. Jegliche Haftung der Domino Immobilien Dienstleistungen GmbH ist ausgeschlossen.

Erwartungen an den Valentinstag

Aus einer Umfrage des Handelsforschungsinstituts IFH geht hervor, dass die Konsumbereitschaft zum Valentinstag in Deutschland stetig wächst. So sei für dieses Jahr eine Ausgabenhöhe von 1,3 Milliarden Euro für Valentinstags-Geschenke prognostiziert - gegenüber "nur" einer Millarde noch im Jahr 2020.

Wo früher vor allem in Amerika dieser Anlass für Geschenke genutzt wurde, steigt dessen Beliebtheit also nun auch hierzulande stetig an. Insbesondere "Blumen, Lebensmittel, Geschenk- und Dekoartikel sowie Uhren und Schmuck" seien gefragt, wie Fashion Network berichtete.

Modehändler sind unzufrieden

Gemäß einer Umfrage des BTE (Bundesverband des Deutschen Textil-, Schuh- und Lederwareneinzelhandels) unter 150 Mitgliedern aus dem Modefachhandel rechne nur ein Drittel mit einem "nennenswerten Umsatzplus" für dieses Jahr, wie die F.A.Z. am 11. Februar berichtete.

Zwar wären die Umsätze nur geringfügig zurückgegangen, die Kostenseite sei aber demgegenüber überproportional gestiegen. Aus diesem Grund sind einige Geschäfte in diesem Jahr von der Insolvenz bedroht.

BTE-Präsident Rauschen betonte, dass der Preis für die Kunden im Vordergrund stehe - und hofft auf höhere Ressourcen für Zoll und Behörden, die Pakete von Billig-Anbietern wie Temu oder Shein stärker kontrollieren sollen.

Selbstbedienungskassen werden vermehrt mithilfe von KI gesichert

Immer mehr Unternehmen verwenden SB-Kassen - und immer häufiger wird dort künstliche Intelligenz zur Diebstahlsicherung eingesetzt, wie die Tagesschau berichtete. Der dort zitierte EHI-Experte Frank Horst geht davon aus, dass die Zahl der Ladendiebstähle an Scanner-Kassen ohne Personal um 15 bis 30 Prozent höhersei als an bedienten Kassen.

Überwachung und Analyse-Tools, welche KI-gestützt sind, würden immer stärker genutzt - oder werden gerade von Unternehmen getestet. Dadurch könnten unter anderem auffälliges Verhalten oder Gewichtsabweichungen gescannter Produkte besser erkannt werden.

Domino Immobilien Dienstleistungen GmbH